築古の店舗付き住宅はどうすればいい？売却・活用・解体の選び方を徹底解説

「親から引き継いだ店舗付き住宅が、だいぶ古くなってきた。このまま持ち続けても大丈夫だろうか」「修繕費が増える一方で、賃料収入が減ってきた」「相続したものの、どう手放したらいいかわからない」――そんなお悩みをお持ちの方は、近年非常に多くいらっしゃいます。

店舗付き住宅は、住宅と商業用途が一体になった複合物件です。そのため、普通の住宅や純粋なテナントビルとは異なるルールや課題がいくつか存在します。特に築40年・50年を超えてくると、耐震性や修繕コスト、買い手の確保など、さまざまな問題が重なってきます。

この記事では、築古の店舗付き住宅を持つ方が「次の一手」を判断できるよう、売却・賃貸活用・解体・リノベーションの選択肢それぞれについて、メリットと注意点をわかりやすく整理しました。税金や法律の注意点、専門家の選び方まで、16セクション・FAQ10問でお伝えします。

1. 店舗付き住宅とは？築古特有の課題を整理する

店舗付き住宅の定義と種類

店舗付き住宅とは、1棟の建物の一部が店舗・事務所などの商業用途として使われ、残りが居住用として使われている物件のことです。一般的には1階が店舗や工房、2階以上が住居という構造が多く見られます。

不動産登記上は「居宅兼店舗」や「店舗兼住宅」と表記されることがあります。また、用途地域（第一種住居地域・商業地域など）によって、建てられる店舗の業種や規模に制限がある場合もあります。

類似する物件として「テナントビル（店舗ビル）」がありますが、こちらは建物全体が賃貸用の商業施設として設計されており、住居部分を含まない点が異なります。店舗付き住宅は所有者自身が居住している、または家族が住んでいたケースが多く、相続後に空き家化するケースも目立ちます。

築古になると何が問題になるのか

築古の店舗付き住宅が直面する主な課題は、大きく分けると以下のとおりです。

課題の種類	具体的な内容
①耐震性	1981年以前の旧耐震基準で建てられた物件は、現行の耐震基準を満たしていない可能性がある
②修繕・維持コスト	屋根・外壁・給排水・電気設備などが老朽化し、修繕費が増加する傾向がある
③買い手の確保	用途が複合しているため、住宅としても投資物件としても買い手を探しにくいことがある
④融資の壁	旧耐震・築古物件は、購入希望者が住宅ローンや事業用ローンを組みにくい傾向がある
⑤空き家リスク	相続後に使い道がなく放置されると、特定空き家（管理不全な空き家）に指定されるリスクがある

旧耐震基準とは何か

建築基準法の耐震基準は、1981年6月1日に大幅に改正されました。これ以前の基準を「旧耐震基準」、以降を「新耐震基準」と呼びます。旧耐震基準の建物は震度5強程度の揺れで倒壊しないよう設計されており、震度6〜7の大地震を想定した現行基準より要件が低い傾向があります。

旧耐震か新耐震かを確認するには、建物の「建築確認済証」や登記事項証明書の新築年月日を確認する方法が一般的です。なお、1981年以降に建てられた場合でも、増改築・リフォームの内容によっては別途確認が必要なケースがあります。

築古でも価値がゼロとは限らない理由

「築古だから価値がない」と思い込んでいる方もいらっしゃいますが、実際には立地や土地の形状・広さによって、建物がなくなっても一定の評価がつく物件も多くあります。特に商業地域や幹線道路沿いの土地は、土地自体の価値が高いケースがあります。

一方で、利便性の低い郊外や市街化調整区域（原則として市街化を抑制するエリア）では、建物を解体しても土地の需要が低く、処分が難しいこともあります。物件の立地条件を客観的に把握することが、まず最初のステップです。

2. 価格はどう決まる？築古物件の査定のしくみ

不動産査定の3つの手法

不動産の価格を評価する方法は、大きく3種類あります。それぞれの特徴を押さえておくと、査定結果を受け取ったときに内容を理解しやすくなります。

手法	内容	築古物件への影響
取引事例比較法	近隣の成約事例と比較して価格を算出	類似事例が少ないと精度が下がりやすい
原価法（積算価格）	土地価格＋建物再調達原価×残存年数で算出	築年数が古いと建物価値がほぼゼロになる
収益還元法	賃料収入をもとに物件の収益価値を算出	空室・低賃料だと評価が下がりやすい

築古店舗付き住宅の価格は「土地値」が基準になりやすい

木造住宅の法定耐用年数は22年とされています。これを超えた物件は、税務上・融資上の建物評価がほぼゼロとなるケースが多くあります。そのため、目安として築30年以上の木造の店舗付き住宅では、「土地値－解体費用＝売却価格の目安」という考え方が実務でよく使われます。

ただし、これはあくまでも目安です。テナントが入居中で安定した家賃収入がある場合は、収益還元法での評価も加わります。また、鉄骨造（耐用年数34年）・RC造（耐用年数47年）の場合は木造より建物価値の残存期間が長くなります。

路線価と固定資産税評価額を確認する

土地価格を把握するための参考指標として、路線価（国税庁が公表する相続税・贈与税計算の基準）と固定資産税評価額があります。路線価は国税庁のウェブサイトで確認可能です。一般的には路線価は公示地価の80%程度、固定資産税評価額は公示地価の70%程度が目安とされる傾向があります。

ただし、実際の売買価格はこれらの指標とは異なることが多く、周辺の成約事例や市場の需給状況によって変動します。「路線価＝売却価格」とは限りませんので、査定時に不動産会社や不動産鑑定士（不動産の価値を公正に評価する国家資格者）に確認することをおすすめします。

3. よくある悩み別ケーススタディ

ケース①：親から相続したが使い道がない

親が自営業を営んでいた店舗付き住宅を相続したものの、自分は別の場所に住んでいるため使い道がないというケースは多くあります。相続後も固定資産税・都市計画税の支払いは続きます。建物が劣化したまま放置されると、近隣への危険性が生じて「特定空き家」に指定されるリスクもあります。

このケースでは、まず相続登記（2024年4月から義務化）を完了させることが優先事項です。その上で売却・賃貸・解体の選択肢を比較するのが一般的な進め方です。

ケース②：1階の店舗が空き店舗になってしまった

以前は1階を自分で使っていたが、廃業や転居で空き店舗になったケースです。近年、地方都市を中心に商店街の空き店舗が増えており、新しいテナントを探すのも容易ではない傾向があります。

このケースでは、エリアのテナント需要を正直に調査することが必要です。需要があれば賃貸活用、難しい場合は現況売却か解体・更地化の検討が現実的な選択肢として挙げられることがあります。

ケース③：修繕費がかさみ、収益が出なくなってきた

築30年・40年を超えると、屋根の葺き替え・外壁補修・設備更新などの大規模修繕が重なりやすくなります。賃料収入はあるものの、修繕費を差し引くと手元に残る収益が少ない、あるいはマイナスになっているケースもあります。

「修繕して保有を続けるか、今の状態で売却するか」の判断は、今後10〜15年の収支を試算した上で比較するのが合理的です。不動産会社と建築士（建物の状態を診断する専門家）の両方に相談するのが一般的な目安です。

ケース④：売却を考えているが、いつ・どう進めればいいかわからない

「売ろうとは思っているが、具体的な手順がわからない」「どんな業者に頼めばいいか判断できない」という方も多くいらっしゃいます。築古物件の売却は、通常の住宅売却とは異なる点があるため、事業用・収益物件の取り扱い経験が豊富な不動産会社に相談するのがポイントになります。

4. 選択肢の比較早見表―売却・活用・解体・保留

選択肢	メリット	デメリット・注意点	向いているケース
現況売却	手間が少ない。すぐに現金化できる	買い手が限られる。価格交渉されやすい	早急に現金化したい・維持費を止めたい
賃貸活用	家賃収入が見込める。保有を続けられる	テナント需要・修繕リスクの検証が必要	立地が良く需要が見込める物件
解体・更地売却	買い手の幅が広がる。融資が通りやすい	解体費用（目安：木造で坪3〜5万円程度）がかかる。固定資産税特例が外れる	建物老朽化が激しく、買い手が見つかりにくい場合
リノベーション	物件価値を上げて高値売却または収益改善が期待できる	初期費用がかかる。費用対効果の検証が必要	立地が良く、費用回収の見込みが立つ場合

解体後の固定資産税の変化に注意

建物が存在する限り、住宅用地の特例として固定資産税が最大6分の1（小規模住宅用地）に軽減されています。建物を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなります。つまり、固定資産税が数倍に増える可能性がある点は、解体を検討する前に必ず確認してください。

ただし、2023年の空き家対策特別措置法の改正により、管理が不十分な空き家（管理不全空き家・特定空き家）については住宅用地の特例が外れる措置も施行されています。放置することが必ずしも節税につながるわけではない点も、あわせて注意が必要です。

賃貸活用を検討する場合のチェックポイント

賃貸活用を選ぶ前に、以下の点を確認しておくと判断がしやすくなります。

• 周辺エリアで同種の店舗・事務所の空室率・賃料相場はどの程度か
• 今後5〜10年で発生が見込まれる修繕費はいくらか
• 耐震診断（建物の耐震性を専門家が診断すること）の結果はどうか
• 消防法・建築基準法上の是正が必要な点はないか
• テナントが退去した場合の次の募集活動に見込みがあるか

これらを踏まえた上で、10年間の収支シミュレーションを不動産会社に依頼すると、売却との比較がしやすくなります。

5. 売却・活用を進める5ステップ

ステップ①：物件の現況を正確に把握する

まず手元に揃えるべき書類を確認しましょう。登記事項証明書（法務局で取得可能）・建築確認済証・固定資産税の納税通知書・公図（土地の形状を示す図面）などが基本的な資料になります。テナントが入っている場合は賃貸借契約書も必要です。

これらの書類を揃えた上で、建物の築年数・構造・面積・土地の用途地域を確認します。旧耐震基準かどうかを確認し、必要であれば耐震診断を受けることも検討するとよいでしょう。

ステップ②：不動産会社・税理士・建築士に相談する

築古の店舗付き住宅の判断は、不動産会社だけに聞いても十分ではないことがあります。売却価格や市場動向は不動産会社が詳しく、税金の影響（譲渡所得税・相続税など）は税理士に確認が必要です。建物の劣化状況・補修の見積もりは建築士や工務店に診てもらうと具体的な数字が出ます。

3者にそれぞれ相談した上で情報を総合するのが、判断を誤りにくい進め方です。特に税理士への相談は、売却のタイミングや名義人の状況によって税額が大きく変わるため、早い段階で行うことをおすすめします。

ステップ③：複数の不動産会社から査定を取る

査定は1社だけでなく、複数の不動産会社（一般的には2〜3社程度）から取ることで、価格のばらつきや根拠を比較することができます。特に築古・事業用物件は査定額のばらつきが大きくなることがある傾向があります。

査定書には価格の根拠（近隣の成約事例・エリアの需給状況など）が記載されているはずです。根拠を示さずに高額査定を出してくる業者には注意が必要です。「なぜこの価格になるのか」を丁寧に説明してくれる業者を選ぶ目安になります。

ステップ④：売却方法・活用方法を比較して方針を決定する

ステップ②・③で得た情報を整理して、「現況売却」「賃貸活用」「解体後売却」「リノベーション」のどれが自分の状況・目的に合っているかを検討します。この段階で税理士に税額シミュレーションを依頼すると、手取り額の比較ができます。

焦って判断する必要はありません。ただし、建物の老朽化が進むほど売却価格が下がる可能性や、管理費・固定資産税の支出が続くことも念頭に置いておきましょう。

ステップ⑤：媒介契約を結んで売却活動を開始する（売却の場合）

売却を進める場合は、不動産会社と媒介契約（不動産会社に売却を依頼する契約）を結びます。媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。築古・事業用物件は専門性の高い業者に専任で依頼するケースが多い傾向があります。

売却期間は物件の状態・立地・価格設定によって異なりますが、一般的には3〜6か月程度が目安とされることがあります。売却が長期化する場合は、価格の見直しや販売戦略の変更を検討する段階を不動産会社と話し合うのが一般的です。

6. 押さえておきたい注意点と事例

注意点①：旧耐震基準物件は買い手ローンが通りにくい

旧耐震基準の建物は、金融機関の住宅ローン審査に通りにくくなる場合があります。そのため、一般的なファミリー層が購入対象にならないことが多く、買い手層が「現金購入できる投資家」や「解体を前提とした業者」に限られやすい傾向があります。

耐震改修工事（建物を現行耐震基準に適合させる工事）を実施すれば買い手の幅が広がる可能性はありますが、費用（一般的には数百万円〜）と費用対効果の検証が必要です。耐震改修については、自治体の補助金制度が活用できる場合もありますので、確認してみるとよいでしょう。

注意点②：隣地との境界線が未確定のことがある

古い物件では、隣地との境界線が正確に定まっていない（境界未確定）ことが珍しくありません。境界が不明確なまま売却すると、後からトラブルになるケースがあります。

境界を確定するためには、土地家屋調査士（土地の測量・登記を専門とする資格者）による測量・境界確定測量が必要になります。費用は規模によって異なりますが、数十万円程度かかることが多い傾向があります。売却前に境界確定を済ませておくと、売却がスムーズになるケースがあります。

注意点③：古い賃貸契約の内容を確認する

テナントが入居している場合、賃貸借契約の内容をよく確認しておく必要があります。特に「普通借家契約（正当事由がなければ大家から解約できない契約）」で長期入居しているテナントがいる場合、物件の売却や解体のために退去をお願いすることが簡単ではないケースがあります。

テナントとの立退き交渉が必要になる場合、弁護士への相談をおすすめします。立退料（テナントに退去してもらうための補償金）の相場や、交渉の進め方は個別事情によって異なるため、専門家への確認が大切です。

注意点④：「古い建物を壊すと再建築できない」場合がある

接道義務（建築基準法では原則として、敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとする規定）を満たしていない物件（いわゆる「再建築不可物件」）の場合、建物を解体すると新たな建物を建てられなくなります。この場合、更地になっても土地の活用・売却の選択肢が著しく制限されることがあります。接道状況の確認は、売却・解体を検討する前に必ず行っておくべき確認事項のひとつです。

7. 業者・専門家の選び方

不動産会社を選ぶポイント

築古の店舗付き住宅を売却・活用する場合、一般的な住宅専門の不動産会社よりも、事業用・収益物件の取り扱い実績がある会社に相談するのが一般的な目安です。具体的には以下の点を確認するとよいでしょう。

• 店舗付き住宅・テナントビル・収益物件の仲介実績があるか
• 旧耐震・築古物件の販売経験があるか
• 査定書に価格の根拠が明示されているか
• 買取対応（業者自身が物件を購入すること）も可能かどうか
• 担当者が物件の法令制限や税金についても基本的な知識を持っているか

税理士を選ぶポイント

不動産の売却や相続に伴う税務は専門性が高く、税理士であっても得意分野は人によって異なります。不動産の譲渡所得・相続税の申告実績が豊富な税理士に相談するのが大切です。

税理士への相談は、売却を決める前の段階から行うことをおすすめします。売却のタイミング・名義・売却方法（現況・解体後など）によって税額が変わることがあるため、事前に税理士に確認しておくと安心です。

弁護士・建築士が必要なケース

テナントとの立退き交渉・境界紛争・相続人間のトラブルなど、法律問題が絡む場合は弁護士への相談をおすすめします。また、建物の劣化状況・耐震性・改修の必要性を判断するためには、建築士に建物調査（インスペクション）を依頼する方法があります。

弁護士や建築士への相談を「費用がかかるから後回し」にすると、後からより大きなコストや問題が生じることもあります。特に複数の関係者が絡むケースや、法的リスクが見えているケースでは、早めに専門家に相談することが結果的に損失を防ぐことにつながりやすいです。

8. 関連する税金の基礎知識

譲渡所得税のしくみ

不動産を売却した際、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた利益（譲渡所得）に対して税金（譲渡所得税・住民税）がかかります。保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得（税率約39%）、5年超の場合は長期譲渡所得（税率約20%）となります（目安として・個別の状況によって異なります）。

店舗付き住宅の場合、居住用部分と事業用部分の割合によって適用できる特例が変わることがあります。例えば、居住用財産の3,000万円特別控除（マイホームを売ったときの特例）は、居住用部分にしか適用されない点に注意が必要です。

相続後に売却する場合の税務上の注意

相続で取得した物件を売却する場合、取得費は被相続人（亡くなった方）の取得費を引き継ぐのが原則です。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算することが認められています（概算取得費控除）。ただし、この方法では税額が高くなるケースがあるため、当時の購入価格を示す資料（売買契約書など）が残っていれば保管しておくことをおすすめします。

また、相続した空き家を売却する場合には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用できるケースもあります（一定の要件あり）。詳細は税理士にご確認ください。

固定資産税・都市計画税の基礎

毎年1月1日時点の所有者に課される税金が固定資産税と都市計画税です。住宅用地の特例として、200㎡以下の小規模住宅用地は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に軽減されます。建物を取り壊すと特例が外れる点は、先述のとおり注意が必要です。

なお、固定資産税の評価額（課税台帳上の評価）は3年ごとに見直され（評価替え）、市場価格とは異なります。納税通知書や固定資産税評価証明書で確認することができます。

9. よくある質問10選（FAQ）

10. まとめ

この記事では、築古になった店舗付き住宅をどうするか悩んでいる方に向けて、選択肢の比較・進め方・注意点・税金の基礎などを幅広く解説しました。要点をまとめると以下のとおりです。

• 築古の店舗付き住宅は建物価値がほぼゼロとなるケースが多く、「土地値」が評価の中心になりやすい
• 旧耐震基準（1981年以前）かどうかが、売却のしやすさ・融資・買い手層に大きく影響する
• 売却・賃貸活用・解体・リノベーションのどれが最適かは、立地・建物状態・税務・テナント状況によって変わる
• 解体→更地化は買い手の幅が広がる一方、固定資産税の特例が外れる点に注意が必要
• テナントとの立退き交渉・境界未確定・再建築不可の確認など、法的な問題は弁護士に早めに相談することをおすすめします
• 売却時の税金（譲渡所得税・住民税）は、売却タイミング・用途・特例の適用可否によって大きく変わります。売却前に税理士に相談することが大切です

「急いで決めなければ」と焦る必要はありません。ただし、放置するほど建物の劣化・維持費の負担・特定空き家リスクが積み重なるため、「まず情報を集める」ことを最初の一歩にしていただければと思います。

複数の不動産会社から査定を取り比較することは、情報収集として有効な方法のひとつです。bukken-kaitori.net のようなサービスを情報収集の材料のひとつとして活用されている方もいらっしゃいます。まずはお気軽に話を聞いてみることから始めてみてはいかがでしょうか。