不動産を保有するうえで気をつけること｜税金・管理・出口まで個人オーナーが押さえておきたい実務の全体像

「せっかく手に入れた物件なのに、なんだか出費ばかりで利益が出ない」「テナントから急に退去すると言われて困った」「相続のことを考えると、このままでよいのかわからない」——そんなお声を、個人オーナーの方からよくお聞きします。

不動産の保有は、購入時の判断だけでなく、持ち続けるあいだの管理や判断の積み重ねによって、最終的な収益が大きく変わります。とくに区分店舗やテナントビル、店舗付き住宅などの事業用不動産は、住宅系とは違う注意点も多くあります。

この記事では、50〜70代の個人オーナーに向けて、不動産保有中に気をつけるべきことを「税金」「コスト」「テナント」「修繕」「出口」という軸でわかりやすく解説します。専門的な話は専門家に任せつつ、オーナーとして「何を把握しておくべきか」のポイントを丁寧にお伝えします。

不動産保有とはどういうことか──「持ち続けること」のリアル

不動産は「買ったら終わり」の資産ではありません。土地や建物を保有している期間中、毎年の税金が発生し、建物は少しずつ老朽化し、テナントや入居者との関係も変化していきます。

また、事業用不動産（区分店舗・テナントビル・店舗付き住宅など）の場合、賃貸収入は得られるいっぽうで、空室リスクや修繕コスト、テナントとのトラブル対応など、さまざまな課題が生じやすい傾向があります。

「収益を上げ続ける」ためには、日々の管理と、将来を見据えた判断の両方が求められます。以下では、保有中に気をつけるべき項目を順にみていきます。

保有中に生じる主な義務と責任

不動産を所有すると、一般的に以下の義務が生じます。これらはオーナーとしての基本的な責任です。

義務・責任の種類	具体的な内容
納税義務	毎年の固定資産税・都市計画税の納付
確定申告	賃貸収入がある場合の所得税・住民税の申告
維持管理義務	建物の安全性を保つ修繕・清掃・設備点検など
賃貸人としての義務	賃貸借契約の遵守・設備修繕の対応・敷金の管理
近隣への安全配慮	老朽建物の倒壊・外壁剥落などの防止措置

事業用不動産と住宅用不動産の違い

区分店舗やテナントビルなどの事業用不動産は、住宅系と比べて賃料水準が高い一方で、テナントの業績や景気の影響を受けやすく、空室が長引くリスクも念頭に置く必要があります。

また、事業用賃貸借には借地借家法の適用があり、正当事由なしにテナントを退去させることが難しいケースも多くあります。法律の専門的な判断については、弁護士にご相談いただくことを強くお勧めします。

保有コストの全体像──毎年かかる費用を把握する

不動産保有のコストは大きく「税金」「管理費」「修繕・設備費」「保険料」に分けられます。これらを把握せずにいると、賃料収入があっても実質的な収益がほとんど残らない、という状況になることもあります。

固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点の所有者に課税されます。固定資産税の標準税率は一般的に1.4%、都市計画税は一般的に0.3%が目安として知られていますが、市区町村によって異なる場合があります。課税標準額（固定資産税評価額）をもとに計算されるため、購入価格とは異なります。

事業用建物は住宅用地の軽減措置（住宅用地特例）が適用されないため、土地部分の税負担が住宅よりも重くなることがあります。

管理費・共益費・清掃費

管理会社に管理委託している場合、一般的に賃料の5〜10%程度が委託料として発生します（目安として）。共用部の清掃費、電気代、エレベーターの保守点検費なども保有コストに含まれます。

自主管理の場合は委託料がかからないぶん、オーナー自身の手間と時間がかかります。どちらを選ぶかは物件の規模や状況によって検討が必要です。

修繕積立・設備交換費

屋根・外壁・給排水管・エアコン・エレベーターなどは定期的なメンテナンスや交換が必要です。突発的な修繕に備えて、毎年一定額を積み立てておくことが望ましい傾向があります。

火災保険・地震保険

建物に火災保険をかけることは、事業用でも基本の対策です。地震保険も合わせて検討することを多くの専門家が勧めています。保険料は建物の構造・所在地・保障内容によって変わります。

コストの種類	発生タイミング	主な留意点
固定資産税・都市計画税	毎年（4〜6月頃）	課税標準額の見直しに注意
管理委託費	毎月	空室時も発生する場合がある
修繕費・設備交換	不定期・突発的	積立で平準化することが大切
火災保険・地震保険	年1回または長期払	保障内容の確認を定期的に
ローン返済（借入がある場合）	毎月	空室時の返済原資を確保

テナント・入居者との関係で気をつけること

テナント・入居者との関係は、不動産保有において最も現実的な課題のひとつです。良好な関係を維持することが、長期的な安定収入につながります。

賃貸借契約書の整備

賃貸借契約書は、オーナーとテナント双方の権利と義務を定める重要な書類です。古い契約書をそのまま使い続けている場合、現在の法律や実態に合わない条項が含まれることがあります。

とくに事業用の賃貸借では、「契約期間」「賃料改定の条件」「原状回復の範囲」「設備の維持責任」「サブリース（転貸）の可否」などを明確にしておくことが大切です。契約書の内容に不安がある場合は、弁護士に確認を依頼することをお勧めします。

賃料の滞納への対処

賃料滞納は、個人オーナーにとって大きなダメージになりえます。一般的には、滞納が1〜2か月以上続く前に早めに連絡をとることが望ましいとされています。

連帯保証人や家賃保証会社の利用も、リスクを分散する方法のひとつです。滞納が長期化した場合の法的な対処（明け渡し請求など）は、弁護士に相談しながら進めることを強くお勧めします。

退去・原状回復をめぐるトラブル

テナントが退去するときの原状回復（元の状態に戻す作業）をめぐるトラブルは、非常に多く見られるケースのひとつです。国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公開していますが、事業用と住宅用では扱いが異なる部分もあります。

入居時に「入居前の状態を写真で記録しておく」「契約書に原状回復の範囲を明記する」などの対策をとることが、退去時のトラブル予防に役立つ傾向があります。

空室対策と賃料の見直し

空室が続くと、毎年の保有コストだけが積み重なります。定期的に周辺の賃料相場と自物件の賃料を比較し、必要に応じて見直しを検討することが大切です。

賃料を下げることへの抵抗を感じる方も多くいらっしゃいますが、空室のまま長期間放置するよりも、適切な賃料で入居してもらうほうが収益上有利なケースも多くある傾向があります。

建物の維持管理と修繕計画の考え方

建物の維持管理は、テナントへの安全な環境の提供という義務であると同時に、不動産としての資産価値を守るためにも欠かせません。

定期点検の重要性

建物の法定点検には、消防設備点検（6か月ごと・年1回）、電気設備の点検、エレベーターの定期検査などがあります。法律で義務付けられている点検については、義務を果たさない場合に行政指導や罰則の対象になる可能性がありますので、管理会社や施工業者と連携して確実に対応することが大切です。

修繕計画の立て方

修繕計画とは、今後10〜20年の修繕項目と費用を概算で見積もったものです。管理会社や建築士に依頼して作成してもらうことができます。計画があると、毎年の積立額の目安が立てやすくなる傾向があります。

主な修繕サイクルの目安としては、外壁塗装・防水工事が10〜15年、屋根の改修が15〜20年、給排水設備が20〜25年などとされることが多いですが、建物の状態によって異なります。

耐震性への対応

1981年6月以前に建築確認を受けた建物は「旧耐震基準」で建てられた可能性があります。旧耐震の建物は耐震改修が推奨されており、融資・売却・保険の面でも影響が出ることがあります。

耐震診断や耐震改修については、市区町村の補助金制度を利用できる場合もありますので、確認してみることをお勧めします。

保有中に起こりやすいトラブルと回避のポイント

長年不動産を保有していると、さまざまなトラブルに直面することがあります。ここでは個人オーナーが陥りやすい代表的なケースを取り上げます。

ケース①：テナントが急に退去した

長年入居していたテナントが急に退去を申し出るケースがあります。収入が急減するいっぽうで、修繕費や原状回復費用、次の入居者が決まるまでの空室期間などのコストが重なることがあります。

対策としては、複数のテナントが入居するような構造（複数テナント化）を検討したり、退去予告期間を契約書でしっかり定めておくことが有効な場合があります。

ケース②：修繕費が想定より大きく膨らんだ

「屋根から雨漏りが発生した」「給排水管が破裂した」といった突発的な修繕は、数百万円規模になることもあります。積立不足の場合、一時的に大きな支出を迫られることになります。

修繕積立金を別口座で管理し、毎年一定額を積み立てる習慣が、このリスクを和らげる傾向があります。

ケース③：相続が発生して権利関係が複雑になった

オーナーが亡くなった後、物件の相続をめぐって家族間でトラブルになるケースもあります。とくに不動産は分割が難しいため、遺産分割の際に複数の相続人が共有名義になることがあり、売却・賃貸の判断が難しくなることがあります。

遺言書の作成や生前贈与の活用など、生前からの備えが重要です。これらの対策については、税理士や弁護士と相談しながら検討することをお勧めします。

ケース④：悪質な業者に管理を丸投げしてしまった

管理会社や修繕業者に「おまかせ」にしすぎて、不必要な工事費を請求されたり、実態と異なる収支報告をされるなど、悪質な事例が報告されることもあります。定期的に収支明細や工事明細を確認し、わからないことは質問する姿勢が大切です。

売却・出口戦略の準備は保有中から始める

不動産の保有は永続するものではありません。引退・相続・資金需要など、さまざまな理由で売却を検討する時期が来ることがあります。出口を見据えた保有管理が、最終的な収益を左右します。

売却時期と市況の関係

不動産市況は経済状況や金利動向によって変化します。「売りたいと思ったときが一番安かった」「もう少し待てばよかった」という後悔を避けるためにも、定期的に市場の動向を把握しておく習慣が大切です。

市況については一概には言えませんが、金利や経済情勢の変化を定期的にチェックすることが望ましいとされる傾向にあります。

売却前に整えておくべきこと

不動産を売却する前には、書類の整備（権利証・固定資産税納税通知書・賃貸借契約書・修繕履歴など）が必要です。書類が散逸していると、売却準備に時間がかかる場合があります。

また、売却時に譲渡所得税（所有期間によって税率が異なる）が発生することが多くあります。売却前に税理士に試算してもらうことで、手取り額の見通しを立てやすくなります。

売却か保有継続かの判断基準

「今すぐ売るべきか、もう少し持ち続けるか」は、現在の収益性・将来の修繕コスト・市況・相続税対策・オーナーの資産状況など、複数の要素を総合的に判断する必要があります。

一つの情報として、https://bukken-kaitori.net のような不動産買取・売却相談サービスを活用して、現在の市場価格の目安を把握しておくことも、判断材料の一つになることがあります。

節税・相続対策の基礎知識

不動産保有に関わる税金は複数あります。毎年の固定資産税・都市計画税のほか、賃貸収入に対する所得税・住民税、将来の売却時の譲渡所得税、そして相続が発生した際の相続税が主なものです。

賃貸収入と所得税・住民税

賃貸収入は不動産所得として扱われ、必要経費（管理費・修繕費・減価償却費・保険料など）を差し引いた後の所得に対して、所得税と住民税が課されます。確定申告は毎年3月15日（目安）までに行う必要があります。

経費として計上できる項目を正確に把握することが節税につながります。税理士に依頼することで、計上漏れや誤りを防ぐことができる傾向があります。

減価償却の仕組み

建物（土地を除く）は、法定耐用年数に基づいて毎年減価償却費として経費計上できます。この仕組みを正しく活用することが、帳簿上の利益を圧縮し節税につながります。

ただし、減価償却が終わった建物は経費計上額が減るため、手残りが減る傾向があります。そのタイミングで売却や組み替えを検討する方もいらっしゃいます。詳細は税理士とご確認ください。

相続税と不動産評価の関係

相続税の計算において、不動産は路線価（相続税評価額）で評価されます。時価より評価額が低くなるケースが多くある傾向があり、現金と比べて相続税の負担が軽くなる場合があります。ただし物件の種類・立地・賃貸状況によって評価が変わるため、一概には言えません。

また、相続税の評価と実際の売却価格（時価）は異なります。相続税の申告後に売却した場合、売却益に対して譲渡所得税が発生することもあります。税理士に事前に試算をお願いすることを強くお勧めします。

生前贈与と相続の選択

不動産を子や孫に承継させる方法として、「生前贈与」と「相続」の2つがあります。それぞれメリット・デメリットがあり、どちらが有利かは個々の資産状況・家族構成・物件の評価額などによって異なります。また、2024年以降の税制改正により、贈与税・相続税の取り扱いが変わった部分もあります。最新の情報をもとに、税理士に相談しながら検討することをお勧めします。

信頼できる専門家・管理会社の選び方

個人オーナーがすべてを一人で管理することには限界があります。税務・法務・建物管理・売却の各分野で適切な専門家を選び、長期的な関係を築くことが大切です。

税理士の選び方

不動産の税務は、一般的な会計・税務とは異なる専門性が必要です。不動産所得の申告・固定資産税の確認・相続税対策・譲渡所得の計算など、不動産に強い税理士を選ぶことが重要です。

「不動産オーナーの顧問先が多い」「相続税の申告実績がある」といった実績を確認するとよい傾向があります。初回相談で丁寧に質問に答えてくれるかどうかも判断材料のひとつです。

弁護士の選び方

賃貸借トラブル・退去交渉・遺言書作成・相続の調停など、法律が絡む問題が生じたときに頼れる弁護士をあらかじめ探しておくことをお勧めします。不動産・相続分野を得意とする弁護士に相談できると、よりスムーズに対応できる傾向があります。

管理会社の選び方

管理会社はオーナーの代わりに日常的な管理業務を担います。入居者の募集・賃料回収・クレーム対応・修繕手配などが主な業務です。選ぶ際のポイントとしては次のことが挙げられます。

• 物件のある地域に拠点があり、対応が迅速か
• 収支報告・工事明細を定期的に開示してくれるか
• 入居者募集の実績・空室解消力があるか
• 担当者の変更が少なく、継続的なサポートを受けられるか

不動産会社（売却・買取）の選び方

将来の売却を視野に入れる場合、仲介・買取それぞれに強い会社を把握しておくことが有益です。複数の会社に査定を依頼して比較することをお勧めします。一社だけの査定では、市場価格の全体像がつかみにくい場合があります。

不動産保有に関わる税金の基礎

不動産オーナーが関わる主な税金を整理します。詳細な計算・申告については、必ず税理士にご相談ください。

保有中にかかる税金

税金の種類	概要	注意点
固定資産税	土地・建物に毎年課税	3年ごとに評価替えがある
都市計画税	市街化区域内の土地・建物に課税	固定資産税と合わせて納付
所得税・住民税	賃貸収入（不動産所得）に課税	確定申告が必要

売却時にかかる税金

売却益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税（所得税・住民税）が課されます。所有期間が5年超かどうかによって税率が変わり、一般的に5年超（長期譲渡所得）のほうが税率が低くなる傾向があります。

また、取得費が不明な場合には「概算取得費（売却価格の5%）」を使う方法もありますが、実際の取得費を証明できれば有利になることもあります。税理士に事前にご相談ください。

相続時にかかる税金

不動産を含む相続財産が一定額を超えると、相続税の申告・納付が必要になります。相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」（目安として）です。

相続税の申告期限は相続開始（被相続人の死亡）を知った翌日から10か月以内が目安とされています。期限内の申告・納付が求められるため、早めに税理士に相談することを強くお勧めします。

よくある質問10選（FAQ）

まとめ──不動産保有は「継続的な管理」と「専門家連携」が要

この記事では、不動産を保有するうえで気をつけるべきことを、「保有コスト」「テナント管理」「建物の維持」「トラブル対応」「出口戦略」「節税・相続」「専門家選び」「税金の基礎」という8つの視点から解説しました。

要点は次の通りです。

• 保有コストは毎年発生し、税金・管理費・修繕費・保険料が主な柱になります
• テナント管理は契約書の整備と定期的なコミュニケーションが基本です
• 建物は定期点検と修繕計画で、突発的な大出費を抑えやすくなる傾向があります
• 売却・相続などの出口は保有中から情報収集と準備を始めることが大切です
• 税務は税理士、法律は弁護士、建物管理は管理会社と、役割に応じた専門家との連携が長期保有を支えます
• トラブルへの対処は「早めに専門家に相談する」ことで多くの場合スムーズになる傾向があります

「今すぐ売るべきか、持ち続けるべきか」という判断に迷うときは、まず現在の市場価値と税負担の目安を確認することから始めると、選択肢が見えやすくなります。

急いで結論を出さず、複数の専門家や情報源を比較しながら判断されることをお勧めします。売却の具体的な相場感を知りたい場合は、bukken-kaitori.net のような不動産買取・相談サービスを情報収集のひとつとして活用される方もいらっしゃいます。話を聞いてみるだけでも、判断の材料になることがあります。