区分事務所の立ち退きとは｜正当事由・立退料・交渉の進め方を解説

「建物を売却したいのに、テナントが出てくれない」「自分で使いたいが、事務所の借主がいる」「更新のタイミングで退去を求めたいが、どう伝えればよいか分からない」──区分事務所を所有する個人オーナーから、こうした相談は少なくありません。

区分事務所とは、オフィスビルや複合ビルの一区画を単独所有権として持つ事業用不動産です。テナントに事務所として貸している場合、退去を求める場面は「売却前の空室化」「建物の建替え・大規模改修」「自己使用への転換」などさまざまです。しかし、いずれの場合も法律のルールに従って進めなければ、トラブルや長期化のリスクがあります。

この記事では、区分事務所における立ち退き（明渡し）の基礎から、交渉の進め方・立退料の目安・専門家への相談ポイントまでを、個人オーナーが理解できる言葉でわかりやすく解説します。

区分事務所の立ち退きとは──基礎と法律の仕組み

立ち退きが必要になる主なケース

区分事務所のオーナーが立ち退きを求める場面は、大きく次の4つに分けられます。

• 売却・建替えのため空室にしたい：テナントが入居したまま売却（オーナーチェンジ）も可能ですが、空室にしてから売る方が売却しやすいケースもあります
• 自分または家族が使いたい：自己使用を理由にする場合も正当事由として認められることがありますが、必ずしも強い理由とは見なされないこともあります
• 大規模改修・建替えが必要：建物の老朽化や耐震改修などで全室を空ける必要が生じた場合
• テナントとの関係悪化・賃料不払い：賃料の長期滞納や契約違反がある場合は、正当事由とは別に債務不履行を理由とした解除が認められることがあります

事業用賃貸借に適用される借地借家法

住宅だけでなく、事務所・店舗などの事業用物件の賃貸借にも借地借家法（しゃくちしゃっかほう）が適用されます。この法律は、立場の弱い借主（テナント）を保護するために制定されたもので、オーナー（貸主）は一方的に契約を終了させることができない仕組みになっています。

具体的には、契約期間が満了しても、正当事由なしに更新を拒絶することはできません。また、契約期間中に正当な理由なく退去を求めることも認められません。この「借主保護の原則」が、立ち退き交渉を難しくしている根本的な理由です。

普通借家契約と定期借家契約の違い

事務所の賃貸借契約には大きく2種類あります。現在の契約形態を確認することが、立ち退きを考える第一歩です。

契約の種類	更新のルール	退去の求め方	注意点
普通借家契約	正当事由がなければ更新拒絶不可	正当事由＋立退料の提示が必要になることが多い	既存契約の大多数がこの形態
定期借家契約	期間満了で契約終了（更新なし）	期間満了の6ヶ月前までに通知すれば退去を求められる	書面交付・事前説明が必要。既存の普通借家を切り替えるにはテナントの同意が必要

大半の個人オーナーが直面するのは「普通借家契約」のテナントへの対応です。この場合は、正当事由の有無と立退料の検討が中心になります。

正当事由とは何か──認められやすいケースと難しいケース

正当事由の判断基準

借地借家法第28条では、正当事由の判断にあたって考慮する要素が定められています。具体的には次の4点です。

1. 建物の使用を必要とする事情（貸主側・借主側それぞれ）
2. 建物の賃貸借に関する従前の経緯
3. 建物の利用状況
4. 立退料など財産上の給付の申出

これらを総合的に考慮して、裁判所が判断します。正当事由は「あるかないか」の二択ではなく、「強弱」があるものと理解してください。正当事由が弱い場合は、立退料を上乗せすることで正当事由を補完できると考えられています。

正当事由として認められやすいケース

• 建物の老朽化・耐震補強の必要性：旧耐震基準の建物で耐震改修が不可欠な場合、または建物の安全性に重大な問題がある場合は、正当事由として比較的認められやすい傾向があります
• 自己使用の緊急性が高い場合：オーナー本人または家族が生活・事業のために切実にその物件を必要としている事情があるケース
• テナントが建物をほとんど使用していない：長期間ほぼ利用実態がない場合は、借主側の使用必要性が低いと判断されることがあります

正当事由として認められにくいケース

• 「売りたいから」という理由だけ：売却のために空室にしたいという事情は、それだけでは正当事由として弱いとされるケースが多くあります
• 「他に貸したい」という理由：より条件の良い借主に替えたいという理由は正当事由にはなりません
• 賃料収入が欲しいだけ：経営上の都合のみでは認められないのが一般的です

正当事由が弱い場合でも、立退料の提示によって交渉が成立するケースは多くあります。「正当事由がない＝退去を求められない」ではなく、「立退料によって補完できる可能性がある」という点が実務上の重要なポイントです。

立退料の考え方と目安

立退料に含まれる主な項目

立退料の金額は一律の基準がなく、個別の状況に応じて交渉で決まります。一般的に次の費目が考慮されることが多いとされています。

費目	内容
移転費用	引越し費用・新事務所の内装費・什器の搬出費など
新賃料との差額補償	現在の賃料と移転先の賃料の差額（一定期間分）
営業損失・迷惑料	移転に伴う業務停止・顧客対応コスト・住所変更費用など
敷金・礼金・仲介手数料	新事務所契約にかかる費用の全部または一部
原状回復相当額	現事務所の原状回復工事費（退去を求める側が負担するケースもあります）

立退料の相場についての考え方

立退料の金額は、一般的な目安として「賃料の数ヶ月分〜数十ヶ月分」と言われることもありますが、これは状況によって大きく幅があります。正当事由が弱いほど立退料は高くなりやすく、正当事由が強い場合（建物の老朽化など）は低くなる傾向があります。

実際の交渉では、テナント側が移転にかかる実費を積み上げた金額を提示してくるケースが多くあります。感情的な「迷惑料」の上乗せを求められることもあるため、事前に弁護士と金額の妥当性を確認してから交渉に臨むことが大切です。

立退料は課税対象になる場合がある

オーナーがテナントに立退料を支払った場合、その支払い額は税務上の扱いに影響することがあります。支払いの性質（土地・建物の取得費への算入か、損金算入か）によって処理が変わるため、事前に税理士に相談してから交渉の数字を確定させることをおすすめします。

立ち退き交渉を進める6つのステップ

ステップ1：契約書と契約形態を確認する

まず、現在の賃貸借契約書を確認します。確認すべき主な項目は次のとおりです。

• 契約の種類（普通借家か定期借家か）
• 契約期間と更新条件
• 解約・更新拒絶の通知期限（一般的に6ヶ月前以上）
• 敷金・保証金の金額と返還条件
• 原状回復の範囲と責任の分担

契約書が手元にない場合は、締結した不動産会社や管理会社に問い合わせることで写しを入手できることがあります。契約内容を正確に把握せずに交渉を始めると、見落としによるトラブルが起きやすくなります。

ステップ2：弁護士に相談して方針を決める

立ち退き交渉は、法律の知識が不可欠な手続きです。正当事由の有無・立退料の妥当な水準・交渉の進め方について、弁護士に相談してから方針を立てることをおすすめします。

弁護士に依頼することで、テナントへの通知文の作成・交渉の代理・合意書の作成まで一括してサポートを受けることができます。費用はかかりますが、対応を誤った場合の長期化リスクと比較すると、早期に専門家を入れる方がトータルコストを抑えられることが多いとされています。

ステップ3：更新拒絶または解約申入れの通知を行う

方針が固まったら、テナントに対して書面で通知します。更新拒絶の場合は、契約期間満了の6ヶ月前までに通知することが借地借家法上の要件です。通知が遅れると法定更新となり、退去を求めるタイミングがさらに先になります。

通知の方法は内容証明郵便が一般的です。「いつ・何を・誰が」通知したかを記録として残すことで、後のトラブルを防ぎます。口頭での通知だけでは証拠が残らないため、必ず書面で行ってください。

ステップ4：テナントとの交渉を進める

通知後、テナント側と退去条件の交渉に入ります。主な交渉事項は「退去期日」「立退料の金額」「敷金の返還」「原状回復の範囲」の4点です。

交渉はできる限り書面またはメールで記録を残しながら進めることが重要です。口頭での合意は後から「言った・言わない」になりやすいため、都度、内容を書面にまとめて双方が確認する習慣をつけてください。

ステップ5：合意書（和解契約）を締結する

交渉が合意に達したら、「退去合意書」または「合意解約書」を締結します。記載すべき主な事項は次のとおりです。

• 明渡し期日（退去完了の日付）
• 立退料の金額と支払い方法・時期
• 敷金の返還方法
• 原状回復の範囲と工事完了期限
• 合意に反した場合の対応方法

合意書の作成は弁護士に依頼するか、少なくとも内容を弁護士に確認してもらうことをおすすめします。後から「そんな条件ではなかった」というトラブルを防ぐためです。

ステップ6：明渡しの完了を確認する

テナントが退去した後、物件の状態を確認します。原状回復工事が契約どおりに行われているか、残置物がないかを確認した上で、鍵の返却を受け取ります。

敷金・保証金の返還は、原状回復費用の精算後に行うのが一般的です。精算額に争いがある場合は、早めに弁護士または専門家に確認してください。

オーナーが直面する代表的な悩みと対処法

悩み①：テナントが交渉に応じてくれない

退去の通知を出しても、テナントが無視する・話し合いを拒否するケースがあります。この場合は、弁護士を窓口にして再度書面で交渉を求めることが第一歩です。

それでも応じない場合は、「建物明渡し調停」（裁判所での話し合いの場）や「建物明渡し訴訟」に進むことも選択肢のひとつです。訴訟には時間と費用がかかりますが、正当事由が認められれば裁判所の命令によって明渡しが実現する場合があります。弁護士と相談しながら、段階的に対応を検討してください。

悩み②：立退料の金額で折り合いがつかない

テナント側が提示する立退料と、オーナー側が想定している金額に大きな差があるケースはよくあります。この場合は、双方が費目を明細として書き出し、根拠のある数字で話し合うことが解決の近道となります。

感情的な「迷惑料」や「精神的損害」を根拠に高額を求めてくる場合は、弁護士を通じて冷静に対応することが重要です。裁判例における立退料の相場観を踏まえた交渉を行うことで、落としどころが見えやすくなります。

悩み③：テナントの賃料滞納がある場合

賃料の長期滞納（一般的に3ヶ月以上が目安とされることがあります）がある場合は、立ち退きとは別に「債務不履行による契約解除」を検討できることがあります。この場合は正当事由が不要なケースもありますが、手続きの要件が厳格なため、必ず弁護士に判断を仰いでください。

滞納が続いているにもかかわらず対応を先延ばしにすると、未収賃料が積み上がり、敷金で補えない状況になることもあります。早めに弁護士に相談して、対応方針を固めることをおすすめします。

悩み④：複数のテナントがいる場合

区分事務所を転貸（サブリース）していたり、複数のフロアに複数のテナントがいる場合は、交渉が複雑になります。それぞれのテナントとの契約内容を個別に確認し、交渉の順序と戦略を立てることが必要です。

複数交渉では、一方が合意すると他方の交渉に影響が出ることがあります。交渉の進捗状況が漏れないよう管理しながら、弁護士と連携して対応することをおすすめします。

正当事由が弱い場合の現実的な選択肢

選択肢①：立退料を充実させて交渉する

正当事由が弱くても、十分な立退料を提示することで、テナントが任意に退去に応じるケースがあります。交渉による解決はテナントとの関係を保ちやすく、裁判に比べて費用と時間を節約できる利点もあります。

立退料の金額が適正かどうかは弁護士に確認しながら、まずは「話し合いで解決する」ことを第一目標にすることをおすすめします。

選択肢②：次回の更新時に定期借家契約への切り替えを提案する

現在の普通借家契約が満了するタイミングで、テナントに定期借家契約への切り替えを提案することができます。テナントが同意すれば、次回以降は期間満了で退去を求めやすくなります。

ただし、切り替えにはテナントの同意が必須です。同意を得るには、賃料の引き下げや条件の改善を提示するケースもあります。切り替えの書面作成は弁護士または宅地建物取引士に依頼することをおすすめします。

選択肢③：テナント入居のままオーナーチェンジで売却する

どうしても立ち退きが難しい場合、テナントが入居したままの状態（オーナーチェンジ）で売却するという選択肢もあります。投資家や不動産会社が買主となることが多く、安定した賃料収入が続いていれば購入希望者が見つかることがあります。

ただし、テナントの契約条件（賃料・契約期間・保証金）によって売却価格に影響が出ます。売却前に不動産会社に相場査定を依頼し、空室化してから売るケースとの比較検討をおすすめします。

選択肢④：調停・訴訟で法的解決を求める

交渉が長期化して合意に至らない場合は、裁判所の手続きを利用することになります。まず「建物明渡し調停」を申立て、それでも解決しない場合は「建物明渡し訴訟」に進む流れが一般的です。

訴訟になると、解決まで1年以上かかることもあります。弁護士費用も発生するため、費用対効果を冷静に考えた上で選択することが大切です。

押さえておきたい注意点

注意点①：自力救済（鍵交換・荷物撤去など）は絶対にしてはいけない

テナントが退去しないからといって、オーナーが勝手に鍵を交換したり、テナントの荷物を撤去したりする行為は「自力救済」と呼ばれ、違法です。不法行為として損害賠償請求の対象になることがあります。

退去を求める手続きはすべて法律に基づいて行う必要があります。感情的になりやすい場面ですが、専門家を通じた対応を徹底してください。

注意点②：通知の期限を守ること

普通借家契約の更新拒絶には、期間満了の6ヶ月前までに通知することが法律上の要件です。この期限を過ぎると法定更新となり、退去を求めるタイミングがさらに後ろにずれます。

契約期間の満了日を早めに確認し、逆算してスケジュールを立てることが大切です。「うっかり更新してしまった」という事態を防ぐために、契約の更新期日を管理する習慣をつけてください。

注意点③：合意内容は必ず書面に残す

口頭での合意は後から争いの原因になりやすいため、退去条件の合意は必ず書面にまとめます。退去日・立退料の金額と支払い時期・原状回復の範囲・敷金の返還方法など、細かい点まで明記した合意書を作成してください。

合意書は弁護士に作成・確認を依頼することで、後から「そんなことは約束していない」というトラブルを防ぎやすくなります。

注意点④：相続や共有の物件は手続きが複雑になる

区分事務所が相続後に複数の相続人の共有状態になっている場合、立ち退き交渉を進めるには共有者全員の合意が必要になる場面があります。共有者の間で意見が割れると、交渉が止まってしまうことがあります。

相続や共有の問題が絡む場合は、弁護士に相談して整理してから交渉に進むことをおすすめします。

注意点⑤：税務上の扱いを事前に確認する

立退料を支払った場合の税務処理は、支払いの性質（土地建物の取得費・損金算入など）によって異なります。また、立ち退き後に売却する場合は、譲渡所得の計算に影響することもあります。交渉の金額を確定させる前に、税理士に相談することをおすすめします。

頼るべき専門家とその役割

弁護士の役割

立ち退き交渉の中心的な役割を担うのが弁護士です。主な業務は次のとおりです。

• 正当事由の有無と強弱の判断
• 通知書・合意書・内容証明の作成
• テナントとの交渉の代理
• 調停・訴訟の代理

弁護士に依頼することで、オーナー自身がテナントと直接やりとりする必要がなくなり、感情的なトラブルを防ぎやすくなります。不動産案件や賃貸借トラブルの経験が豊富な弁護士を選ぶことが重要です。

税理士の役割

立退料の支払い・売却時の税金・相続絡みの処理など、税務面は税理士が担います。立ち退き後の物件活用（売却・賃貸・転用）に応じて税負担が大きく変わるため、方針決定の前に税理士に相談しておくことをおすすめします。

司法書士・不動産会社の役割

登記の手続き（所有権移転・抵当権抹消など）は司法書士が担当します。また、立ち退き後の物件の売却・賃貸仲介については、事業用不動産に強い不動産会社に相談することが適切です。

各専門家はそれぞれ得意領域が異なるため、「法律のことは弁護士」「税金のことは税理士」「登記のことは司法書士」「売却・賃貸は不動産会社」と役割を分けて相談することが、スムーズな解決につながります。

将来に向けた備え──定期借家契約への切り替え

定期借家契約の仕組み

定期建物賃貸借契約（定期借家契約）は、期間を定めて賃貸し、期間満了により確定的に契約が終了する形態です。更新がないため、期間満了の6ヶ月前までに通知すれば退去を求められる点がオーナーにとって有利な点です。

ただし、契約の締結にあたってはいくつかの要件を満たす必要があります。

• 書面（または電磁的方法）による契約であること
• 賃貸人が事前に「定期借家であること」を書面で説明・交付すること
• これらの手続きが欠けると、普通借家契約とみなされることがある

既存の普通借家を定期借家に切り替えるには

既存の普通借家契約を定期借家に切り替えるためには、テナントの同意が必要です。一方的に切り替えることはできません。

切り替えの交渉では、テナントに対して何らかのメリット（賃料の引き下げ、設備の更新など）を提示するケースが多くあります。切り替えができれば、次回以降の更新トラブルを回避しやすくなるため、長期的な物件管理の観点からは重要な取り組みです。

立ち退きに関わる税金の基礎知識

立退料支払いの税務上の取り扱い

オーナーがテナントに立退料を支払った場合、その支払い額が「資産の取得に要した費用」として認められると、不動産の取得費に算入できる場合があります。一方、単純な経費として損金算入できる場合もあり、どちらになるかは状況次第です。

税務上の処理を誤ると、後から税務署の指摘を受けることもあります。金額が確定する前に税理士に相談して、適切な処理方法を確認しておくことをおすすめします。

立ち退き後に売却する場合の譲渡所得税

立ち退き後に区分事務所を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。税率は保有期間によって異なります。

事業用不動産の売却には、居住用不動産向けの3,000万円特別控除は適用されない場合がほとんどです。また、取得費が不明な場合は概算取得費（売却価格の5%）を使うことになりますが、税負担が重くなることがあります。購入時の書類を探すことも重要です。

賃料収入がある場合の確定申告

区分事務所から賃料収入がある場合は、毎年確定申告が必要です。管理費・修繕積立金・減価償却費・借入利息などを必要経費として計上できる場合があります。経費の範囲と計算方法は個人の状況によって異なるため、税理士に確認しながら申告することをおすすめします。

よくある質問10選

まとめ

この記事では、区分事務所の立ち退きに関わる法律の仕組み・正当事由・立退料・交渉の進め方・注意点まで、個人オーナーが知っておくべき内容を幅広く解説しました。要点を改めて整理します。

• 普通借家契約では正当事由がなければ更新拒絶はできない。正当事由は「強弱」があり、立退料で補完できることが多い
• 通知は期間満了の6ヶ月前までに書面（内容証明郵便）で行う必要がある
• 自力救済（鍵交換・荷物撤去）は違法であり、すべての手続きは法律に基づいて行う
• 合意内容は必ず書面化し、立退料の支払いと退去完了を連動させる条件を設ける
• 税務上の扱い（立退料・売却時の課税）は税理士に相談してから金額を確定させることが重要

立ち退き交渉は感情的になりやすく、対応を誤ると長期化するリスクがあります。早めに弁護士に相談して方針を立てることが、もっとも確実な近道です。まずは情報収集から始め、複数の専門家の意見を比べてから判断されることをおすすめします。

事業用不動産の活用・売却に関しては、bukken-kaitori.net のようなサービスで情報収集される方もいらっしゃいます。話だけ聞いてみたい、そうした段階からでもご相談いただけますので、ご家族と一緒に選択肢を比較する材料のひとつとしてご活用ください。