築古の区分マンションを事業用不動産として活用する方法｜東京・大阪と地方の違いを徹底解説

「親から相続した区分マンション、居住用のままにしておくより何かに使えないか」「空室が続いて家賃収入がゼロになってしまった」「売るにしても、築古だと買い手がつかないのでは」——そんな不安を抱えるオーナー様は少なくありません。

築古の区分マンションは、一般的な居住用賃貸として募集しても苦戦することがあります。しかし事業用不動産として転用・活用する視点を持つと、別の可能性が広がる場合があります。オフィスや店舗、診療所、宿泊施設など、使い方を変えることで収益を改善できるケースもあります。

ただし、事業用への転用は手続きも多く、エリアによって事情も大きく異なります。東京都や大阪といった都市部と地方では、需要・価格・転用のしやすさに明確な差があります。この記事では、築古区分マンションを事業用不動産として活用・売却する方法を、エリアの違いも含めて詳しく解説します。

築古区分マンション・事業用不動産とは？基礎知識の整理

「築古」の定義：何年から築古と呼ばれるのか

築古に法的な定義はありませんが、不動産業界では一般的に築20年以上の物件を指すことが多い傾向があります。築30年・40年超になると、建物の老朽化が進み、設備更新やリノベーションが必要になるケースも増えます。ただし、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションであれば、適切に管理されている場合、築40年以上でも構造上の耐久性が保たれているケースは多くあります。

築年数が経過すると、居住用賃貸としての競争力が下がる一方、事業用途に向けた柔軟なリノベーションや、専門性の高い用途への転用が検討しやすくなるという側面もあります。

「区分マンション」と「1棟マンション」の違い

区分マンションとは、マンション全体ではなく1室（1戸）単位で所有する形態のことです。1棟丸ごと所有する「1棟マンション」と異なり、共用部分は管理組合が管理し、各オーナーは共有持分を持ちます。

事業用への転用を考えるとき、区分マンションならではの制約があります。管理規約によって「居住用専用」と定められている場合、事業用途に変更するには管理組合の承認が必要になることがあります。この点は1棟マンションにはない制約です。

「事業用不動産」とは何か：居住用との違い

事業用不動産とは、商業・業務・医療・宿泊などの事業目的に使用される不動産の総称です。代表的なものとして、事務所（オフィス）、店舗、診療所・クリニック、整体院・サロン、撮影スタジオ、民泊施設などがあります。

居住用不動産と比べると、事業用は賃料単価が高く設定できる傾向があります。目安として、同エリアの居住用賃料の1.2〜2倍程度の水準になるケースもあります。ただし空室期間が長くなるリスクや、借主が事業者となることによる契約上の違いも生じます。

比較項目	居住用	事業用（転用後）
賃料水準（目安）	基準	1.2〜2倍程度
借主	個人	法人・個人事業主
契約形態	普通借家・定期借家	定期借家が多い
借地借家法の適用	強く適用	適用あり（条文が異なる）
管理組合の承認	不要	必要な場合あり

用途地域と事業用転用の関係

事業用への転用を考えるとき、都市計画法上の用途地域を確認することが不可欠です。用途地域によって、建物でどのような用途が認められるかが異なります。たとえば「第一種低層住居専用地域」では、店舗や事務所を設けることに制限があります。一方、「近隣商業地域」や「商業地域」では、幅広い事業用途が認められています。

用途地域は、物件の所在する市区町村の窓口や都市計画図で確認できます。事業用への転用を検討する前に、必ず確認するようにしましょう。

事業用転用で変わる収益性と価格の考え方

表面利回りと実質利回りの計算方法

不動産の収益性を測る際、まず表面利回り（グロス利回り）がよく使われます。計算式は「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で表されます。たとえば物件価格が1,000万円で年間家賃が80万円なら、表面利回りは8.0%です。

ただし表面利回りは管理費・修繕費・空室損・税金などのコストを含みません。これらを差し引いた実質利回り（ネット利回り）は、一般的には表面利回りより1〜3%程度低くなる傾向があります。事業用転用を検討する際は、リノベーション費用も含めた実質ベースで計算することが重要です。

用途	表面利回り目安	転用費用目安	需要エリア
居住用（転用前）	3〜5%	—	全国
小規模オフィス	5〜8%	50〜200万円	都市部中心
サロン・治療院	6〜10%	100〜400万円	都市部・地方主要都市
民泊・宿泊施設	6〜12%	200〜600万円	観光地・都市部
撮影スタジオ	7〜12%	100〜500万円	都市部限定

※上記はあくまで目安です。物件の状態・立地・市況によって大きく異なります。

収益還元法（DCF法）で売却価格を考える

事業用不動産の売却価格は、収益還元法で算出されることが多い傾向があります。これは「物件が将来生み出す収益をもとに現在価値を計算する方法」です。居住用マンションのように取引事例比較法（近隣の売却事例と比較する方法）だけで価格が決まるわけではありません。

収益力が高ければ、築年数が古くても売却価格を一定以上に維持できる可能性があります。逆に空室が続いていたり収益が低かったりすると、建物の評価は低くなる傾向があります。事業用転用で収益を改善してから売却するという選択肢も、検討の価値があります。

転用にかかる初期費用の試算

事業用に転用する際には、内装工事・設備更新・クリーニングなどの初期費用が必要です。目安として20〜30平方メートルの区分マンション1室を小規模オフィスに転用する場合、50〜150万円程度の工事費がかかるケースがあります。ただし物件の状態によって差が大きく出るため、複数業者からの見積もりを取ることが重要です。

初期費用を含めた投資回収期間（回収期間 ＝ 初期投資 ÷ 年間純収入）を必ず試算してから決断することをお勧めします。

読者が直面する代表的な悩みと活用パターン

ケース①：相続で引き継いだが空室が続いている

相続で区分マンションを引き継いだものの、空室のまま半年・1年と経過してしまうオーナーは少なくありません。管理費・修繕積立金の支払いが続くなか、収入がゼロという状況は精神的にも経済的にも負担です。

このケースでは、まず居住用として空室が続く原因を分析することが先決です。立地・設備・築年数・賃料設定のどこに問題があるかを見極めたうえで、事業用転用が現実的かどうかを検討します。事業用需要があるエリアであれば、用途変更によって空室解消につながるケースがあります。

ケース②：売却しようとしたが買い手がつかない

「不動産会社に査定を依頼したが、思ったより価格が低い」「売りに出しても問い合わせが来ない」というケースです。築古の区分マンションは、居住用として売却しようとすると買い手が限られることがあります。

このような場合、事業用不動産として売却するという選択肢があります。居住用の買い手（エンドユーザー）だけでなく、事業者や投資家をターゲットにすることで、売却先の幅が広がる可能性があります。ただし事業用投資家への売却には、収益データの整備が重要です。

ケース③：現在の入居者が退去した後の活用に悩んでいる

長期入居者が高齢化して退去した後、「次をどうすべきか」と悩むオーナーもいます。現況が居住用であっても、退去後に用途変更を検討するタイミングは適切です。

退去後すぐに次の居住者を募集するよりも、一度立ち止まってエリアの事業用需要を調べてみることをお勧めします。隣接エリアにオフィスビルや商業施設が集中している場合、事業用テナントのニーズがある可能性もあります。

ケース④：管理の手間を減らして安定収入を得たい

年齢を重ねるにつれ、管理の手間を少なくしたいと考えるオーナーは多くいます。事業用不動産は一般的に、法人テナントが多く、長期契約・安定経営が期待できる傾向があります。クリニックや治療院など、開業した後に移転しにくい事業者が入居すれば、長期にわたって安定的な賃料収入が見込める場合があります。

東京・大阪（都市部）と地方の違いを徹底比較

東京都：事業用需要の厚さと価格水準

東京都、特に23区内は事業用不動産の需要が非常に厚いエリアです。スタートアップ企業・個人事業主・士業（税理士・弁護士・社労士）・クリニック・サロン・スタジオなど、小規模な事業スペースを探している事業者が多くいます。

賃料水準は高く、都心部では区分マンション1室（20〜30㎡）で月額15〜30万円程度の事業用賃料が成立するケースもあります。ただし駅からの距離・階数・管理状態によって差が大きい傾向があります。

また東京の場合、売却時の投資家需要も旺盛です。事業用として稼働中の物件は、利回り商品として投資家への売却がしやすく、出口（売却）も考えやすいエリアです。

大阪：コスト感覚に優れた活発な事業用市場

大阪市内（特に北区・中央区・西区・天王寺区など）は、東京と同様に事業用不動産の需要が活発です。大阪の特徴はコストパフォーマンス意識の高い事業者が多いことで、割安な区分マンションを活用したオフィスやサロンのニーズが根強くあります。

観光地としての大阪では、民泊（住宅宿泊事業法に基づく合法民泊）の需要も一定水準あります。インバウンド需要が回復傾向にある近年は、宿泊施設への転用も検討対象となるケースがあります。

地方都市・郊外：需要が限られるなかでの選択肢

地方（人口10〜50万人規模の都市や郊外エリア）では、事業用不動産の需要が都市部より限られる傾向があります。オフィス需要は低く、テナント候補となる事業者の絶対数が少ないため、空室になりやすいリスクがあります。

ただし地方でも、地域密着型の事業用途（整骨院・歯科・小規模デイサービス・コワーキングスペースなど）は需要がある場合があります。地方での転用は、地元の事業者ニーズをよく調査したうえで判断することが重要です。

地方の場合、事業用への転用よりも早期売却・投資家への売却を優先するほうが損失を最小化できるケースも多くあります。

比較項目	東京23区	大阪市内	地方都市・郊外
事業用テナント需要	◎ 非常に高い	○ 高い	△ 限定的
事業用賃料水準（目安）	15〜35万円/月	8〜20万円/月	3〜10万円/月
投資家への売却しやすさ	◎	○	△〜×
民泊・観光用途の可能性	○（規制あり）	○（インバウンド回復中）	観光地なら△
リノベーション後の価値上昇	◎ 期待しやすい	○	△ 限定的
管理規約の厳しさ（一般傾向）	物件による	物件による	比較的緩やかな傾向

※上記はあくまで一般的な傾向です。個別物件・エリアによって大きく異なります。

地方で事業用転用が成立しやすいケース

地方であっても、以下の条件が重なると事業用転用が成立しやすい傾向があります。

• 駅徒歩5分以内など、地域内で比較的アクセスがよい立地
• 周辺に医療機関・福祉施設が少なく、出店余地がある
• 観光地・温泉地など、宿泊・体験型ビジネスの需要があるエリア
• 大学・専門学校の近くで、スタジオ・練習場・個別指導塾などの需要がある
• 駐車スペースが確保でき、郊外型の事業者が入居しやすい環境

事業用転用を実現するための進め方：7つのステップ

ステップ1：用途地域を確認する

まず物件の用途地域を確認します。市区町村の都市計画窓口またはオンラインの都市計画情報サービスで調べられます。想定する事業用途（オフィス・店舗・医療など）がその用途地域で認められているかを確認しましょう。

用途地域によっては、事業用途を認めるために建築確認申請が必要になる場合もあります。判断に迷う際は、建築士や行政書士に相談することをお勧めします。

ステップ2：管理規約を確認する

区分マンションの場合、管理規約が事業用途を制限している場合があります。「住居専用」と明記されている場合、管理組合の承認を得るか、規約変更が必要になります。規約変更には区分所有者の議決（多くは3/4以上の賛成）が必要であることが一般的です。

管理規約の解釈や変更手続きについては、弁護士に相談しておくと安心です。管理組合との交渉を円滑に進めるためのアドバイスを受けることができます。

ステップ3：収益シミュレーションを行う

転用前に収益シミュレーションを行います。想定賃料・工事費・管理費・修繕積立金・税金などを含めた実質的なキャッシュフローを試算します。税理士に依頼すると、税引き後の手取り収益まで含めた精度の高いシミュレーションが可能です。

ステップ4：リノベーション・内装工事を進める

収益シミュレーションで転用が合理的と判断できたら、工事に進みます。事業用途に応じた内装・設備工事を行います。工事業者は複数から見積もりを取り、品質と価格のバランスを確認します。

工事の内容によっては建築確認申請が必要になる場合もあります。建築士に工事前に確認することをお勧めします。

ステップ5：事業用不動産専門の業者にテナント募集を依頼する

居住用不動産の仲介会社と事業用不動産の仲介会社は、顧客層もネットワークも異なります。テナント募集は事業用不動産に強い仲介会社に依頼することが重要です。複数社に声をかけて、エリアの事業用需要をよく理解している業者を見つけることをお勧めします。

ステップ6：テナント審査・条件交渉を行う

事業用テナントの審査では、事業の安定性・財務状況・業種のリスクなどを確認します。長期的な安定入居を望むなら、業歴の長い事業者や法人が望ましい傾向があります。賃料・賃貸期間・原状回復の条件なども、弁護士のアドバイスを受けながら交渉すると安心です。

ステップ7：契約締結・運営管理に移行する

事業用不動産の賃貸借契約は、居住用と異なる部分が多くあります。特に定期建物賃貸借契約（定期借家）を使う場合は、契約書の内容を弁護士や宅建業者に確認してもらうことをお勧めします。契約後の管理は、事業用物件に対応した管理会社に委託する選択肢もあります。

押さえておきたい注意点と実際の事例

注意点①：管理規約との齟齬に注意

管理規約で「住居専用」とされているマンションに無断で事業用テナントを入居させると、管理組合から是正を求められるリスクがあります。最悪の場合、テナントに退去を求めざるを得ないケースもあります。必ず事前に規約を確認し、必要であれば管理組合と話し合いを行いましょう。

注意点②：民泊転用は法規制を必ず確認

区分マンションを民泊（住宅宿泊事業）に転用する場合、住宅宿泊事業法（民泊新法）のもとで都道府県への届出が必要です。さらに多くのマンションでは管理規約で民泊禁止が定められているため、転用前に必ず規約を確認しましょう。違反した場合、行政処分・罰則の対象となる可能性もあります。

注意点③：工事費を回収できるか検証する

転用に伴うリノベーション費用は、賃料収入から回収することになります。しかし想定していたテナントが見つからなかったり、空室期間が長引いたりすると、工事費を回収できないリスクもあります。工事前に複数の事業用仲介会社に需要を確認したうえで投資判断を行うことをお勧めします。

注意点④：テナント退去時の原状回復リスク

事業用テナントが退去する際、原状回復の範囲と費用負担を巡ってトラブルになるケースがあります。事業者が内装を大きく変えた場合、原状回復費用が高額になることもあります。賃貸借契約書に原状回復の範囲を明確に定めておくことが重要で、弁護士に契約書のチェックを依頼しておくと安心です。

事例：東京都台東区・築38年の区分マンションをサロンへ転用

あるケースでは、東京都台東区にある築38年・25㎡の区分マンション（6階建て3階部分）が長期空室になっていました。居住用での再募集は困難と判断し、管理規約を確認のうえ管理組合の承認を得て、リラクゼーションサロンへの転用を検討。内装工事（約130万円）を行い、個人経営のサロン経営者と定期借家契約を締結したというケースがあります。賃料は転用前の居住用想定額より約4割増の水準で成立したとのことです。

なお、これはあくまで一例であり、すべての物件で同様の結果が得られるとは限りません。転用の成否はエリア・物件状況・テナント需要によって異なります。

業者・専門家の選び方：信頼できるパートナーの見つけ方

事業用不動産に強い仲介会社の見分け方

不動産会社には「居住用専門」と「事業用・投資用に強い会社」があります。事業用転用・売却を検討する際は、以下のポイントを確認して選ぶことをお勧めします。

• 事業用物件の成約実績があるか（ホームページや担当者への直接確認）
• エリアの事業用賃料相場を把握しているか（具体的な数字で答えられるか）
• テナント候補へのアプローチ方法を説明できるか
• 投資家ネットワークを持っているか（売却時に重要）
• 担当者が宅地建物取引士の資格を保有しているか

税理士への相談：収益シミュレーションと節税戦略

事業用への転用・売却に際して、税理士への相談は早いほどよいと言えます。転用後の収益には不動産所得として所得税・住民税がかかります。また売却時には譲渡所得税の試算も重要です。税理士に依頼することで、合法的な節税策や最適な取引タイミングについてアドバイスを受けることができます。

不動産取引に詳しい税理士を選ぶ際は、「不動産オーナーの確定申告実績が豊富か」「相続税対策も含めてトータルに対応できるか」を確認するとよいでしょう。

弁護士への相談：契約・規約・トラブル予防

事業用賃貸借契約の作成・チェック、管理規約の解釈、テナントとのトラブル対応など、法律的な判断が必要な場面では弁護士に相談することをお勧めします。特に定期借家契約では「更新がない」という重要な特性があり、書面・説明の要件を正確に満たさないと普通借家になってしまうリスクがあります。弁護士への相談は、こうしたリスクを事前に防ぐための有効な手段です。

建築士への相談：工事・用途変更の確認

内装工事の前に建築士に相談することで、建築基準法上の用途変更手続き（延床面積200㎡超の場合に必要）や、消防法上の設備変更要否などを確認できます。工事後に問題が発覚するケースを防ぐためにも、計画段階から建築士に関与してもらうことが重要です。

税務・法務の基礎知識（まとめ）

不動産所得の税務処理

区分マンションを賃貸した場合、その収益は不動産所得として確定申告の対象になります。不動産所得＝賃料収入 − 必要経費（減価償却・管理費・修繕費・ローン利息など）で計算されます。事業用へ転用しても、この原則は変わりません。

リノベーション費用のうち一定額以上は資産計上して減価償却する必要があります。どこまでを経費にできるかは、税理士に確認することが必要です。年度によって判断が変わるケースもあります。

売却時の譲渡所得税

区分マンションを売却した際の利益（譲渡益）には譲渡所得税がかかります。所有期間5年以下の短期譲渡と5年超の長期譲渡では税率が異なり、長期の場合は約20.315%（所得税・住民税合計）、短期の場合は約39.63%となります（2025年時点の目安）。

相続で取得した物件の場合、被相続人（亡くなった方）の取得時期・取得費が引き継がれます。正確な計算は税理士に依頼することを強くお勧めします。取得費不明の場合、概算取得費（売却代金の5%）を使う方法もありますが、不利になるケースもあるため慎重な判断が必要です。

消費税の取り扱い（居住用と事業用の違い）

居住用の家賃収入は消費税が非課税ですが、事業用（テナント）の賃料収入には消費税が課税されます（課税売上となります）。年間売上が一定額を超えると消費税の申告・納付が必要になります。転用後の消費税処理については、税理士に早めに確認しておくことが重要です。

定期借家契約（事業用）の法的要件

事業用不動産の賃貸には、更新のない定期建物賃貸借契約が多く使われます。この契約は、①書面（公正証書等）で締結すること、②契約前に「更新がなく期間満了で終了する」旨を書面で説明することが法律上の要件です。要件を満たさないと普通借家として扱われるリスクがあり、オーナーにとって不利になります。弁護士に契約書の確認を依頼することで、こうしたリスクを防ぐことができます。

相続税・固定資産税への影響

事業用不動産として賃貸中の区分マンションは、相続税評価において「貸家建付地」や「貸家」の評価減が適用される場合があります。ただし区分所有建物の場合、土地の持分割合が小さいため、評価減の効果は限定的なケースもあります。相続税対策の観点からは、税理士に相続税シミュレーションを依頼することをお勧めします。

また、固定資産税は事業用に変更しても基本的な課税額は変わりませんが、住宅用地の軽減措置（小規模住宅用地の課税標準6分の1減額など）の適用が外れる可能性について、税理士に確認しておくことが重要です。

よくある質問10選（FAQ）

まとめ：築古区分マンションの事業用活用、まず何をすべきか

この記事で解説してきた内容を振り返ります。

1. 築古の区分マンションは、居住用として苦戦していても事業用途に転用することで収益改善の可能性があります。目安として事業用賃料は居住用の1.2〜2倍程度になるケースもあります。
2. 東京・大阪などの都市部は事業用需要が厚く、転用・売却の選択肢が多い傾向があります。地方では需要が限られるため、転用よりも早期売却が合理的なケースも多くあります。
3. 転用前に①用途地域の確認、②管理規約の確認、③収益シミュレーション（税理士への依頼推奨）の3点を必ず行うことが重要です。
4. 契約・規約・トラブル予防には弁護士、工事・用途変更には建築士への相談が有効です。それぞれ専門家に早めに相談することで、後からの問題を未然に防げます。
5. 事業用として稼働中の物件はオーナーチェンジ売却も可能で、投資家への売却という出口もあります。

築古区分マンションの活用に迷ったら、まず情報収集から始めることをお勧めします。bukken-kaitori.net では事業用不動産の買取・活用相談に対応しており、物件の状況をヒアリングしながら選択肢を一緒に考えるご相談も受け付けています。「まず話だけ聞いてみたい」というご相談も多くありますので、お気軽にご活用ください。

転用・売却いずれの場合も、税理士・弁護士への相談を早い段階で行うことが、最終的な損失を減らすための最も重要なステップです。専門家のサポートを活用しながら、最善の選択を進めていただければ幸いです。